<Письмо> Минстроя России от 09.04.2024 N 9039-ОГ/00
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 апреля 2024 г. N 9039-ОГ/00
Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.
Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ) в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) введена глава 10 "Комплексное развитие территорий" (далее - КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья. Таким образом, Закон N 494-ФЗ утвердил механизм КРТ и сноса аварийного жилья, в том числе с учетом мнения жителей таких домов.
Согласно части 1 статьи 65 ГрК РФ, комплексное развитие территорий разделено на несколько видов в зависимости от того, какие объекты капитального строительства попали в проект, и в том числе КРТ жилой застройки, территория которой включает в свои границы один или несколько элементов планировочной структуры, их части, в которых расположены аварийные/ветхие/неблагоустроенные многоквартирные дома, в силу части 2 статьи 65 ГрК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 66 ГрК РФ КРТ осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (далее - юридические лица, определенные Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации), или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории. Таким образом, если КРТ проводится на средства регионального бюджета или юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.
Согласно части 2 статьи 65 ГрК РФ, в границы КРТ могут быть включены не только те дома, которые были признаны аварийными и подлежащими сносу/реконструкции. В программу могут войти МКД:
- с высокой степенью износа конструктивных элементов;
- со стоимостью капитального ремонта одного кв. м, превышающей установленный в регионе норматив;
- построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен/перекрытий;
- в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- без централизованных систем инженерно-технического обеспечения.
Следовательно, КРТ может коснуться собственников помещений и нанимателей жилья, товариществ собственников жилья, кооперативов и т.п., не только аварийных домов, но и старого жилфонда, отвечающего критериям, установленным частью 2 статьи 65 ГрК РФ.
Согласно части 4 статьи 66 ГрК РФ проект решения о КРТ жилой застройки, подготовленный главой местной администрации, подлежит согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Предметом такого согласования являются границы территории, в отношении которой планируется принятие решения о ее комплексном развитии. Срок такого согласования не может превышать тридцать дней со дня поступления в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации проекта решения о КРТ жилой застройки.
В силу части 5 статьи 66 ГрК РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в целях принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки в случаях, указанных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 66 ГрК РФ, проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Предельный срок для проведения таких общих собраний устанавливается нормативным актом субъекта Российской Федерации и не может быть менее одного месяца.
Пунктом 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта. При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам социального найма, согласно части 3.2 статьи 45 ЖК РФ.
Пунктом 1 части 6 статьи 18 Закона N 494-ФЗ предусмотрено, что по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при реализации договоров о развитии застроенной территории в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о развитии застроенной территории, применяются положения, предусмотренные статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, при условии, что общими собраниями собственников помещений указанных многоквартирных домов принято решение, предусмотренное пунктом 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частями 4 - 6 статьи 67 ГрК РФ решение о КРТ жилой застройки принимается в срок не более чем тридцать дней со дня окончания срока, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, предусмотренных пунктом 2 части 2 статьи 65 ГрК РФ.
Указанные в части 4 статьи 67 ГрК РФ и включенные в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки многоквартирные дома, общие собрания собственников помещений в которых не были проведены в установленный для этого срок, включаются в решение о комплексном развитии территории.
При этом исключение указанного в части 4 статьи 67 ГрК РФ многоквартирного дома из решения о КРТ жилой застройки, в том числе многоквартирного дома, включенного в такое решение в соответствии с частью 5 статьи 67 ГрК РФ, осуществляется на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме, если такое решение принято до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Начальник отдела управления
жилищным фондом и предоставления
коммунальных услуг
Д.Ю.НИФОНТОВ