"Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одног

ОБЗОР

НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ

ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЙ

КАК ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,

РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА

(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ

ЗА III КВАРТАЛ 2020 ГОДА)

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденным приказом Росреестра от 05.10.2017 N П/0450, в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением ведения ЕГРН, далее - Управление) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.

Анализ причин принятия решений о приостановлении (отказе) в предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав в отношении линейных сооружений, проведенный Управлением по итогам III квартала 2020 г., свидетельствует о том, что, в основном, они связаны, как и прежде, с нарушением положений Закона о регистрации и Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).

Причины и основания приостановления (отказа)

государственного кадастрового учета (в том числе в рамках

осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)

Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований:

1. пункт 21.

Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:

- в XML-схеме формата GKULOKS_.xml технического плана в реквизите CadastralBlock указано значение, отличное от "0:0:0" (например, 00:00:000000 или кадастровые номера земельных участков, на (- под, - над) которых(-ми) расположено линейное сооружение);

- неправильное имя технического плана (пакета, состоящего из набора файлов, упакованных в один ZIP-архив), а именно: "GKUOKS" вместо "GKULOKS". Кроме того согласно пункту 4 Приложения N 1 к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.06.2015 N П/338 (далее - Приказ N П/338) GUID присваивается файлу каждый раз при передаче файла в орган кадастрового учета. При повторной подаче технического плана в орган кадастрового учета необходимо присвоить новый GUID, даже если сведения технического плана не изменялись;

- в XML-схеме формата GKULOKS_.xml указываются кадастровые номера земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположено линейное сооружение. Однако сведения о таких земельных участках должны указываться только в технических планах условных частей линейного сооружения (GKULPART_KO_.xml);

- к заявлению о государственном кадастровом учете изменений линейного сооружения прилагается технический план, подготовленный связи с созданием нового объекта недвижимости (используется предусмотренное Приказом N П/338 приложение "NewLinearConstruction", однако при государственном кадастровом учете изменений линейного сооружения необходимо использовать вложение "ExistLinearConstruction");

- качество представленных электронных образов документов и документов в формате JPEG не позволяет в полном объеме прочитать текст документа и распознать его реквизиты. Документы в формате JPEG должны быть выполнены в 24-битном цветовом пространстве. Разрешение изображения не должно быть меньше 250 dpi и больше 450 dpi. Однако схемы расположения сооружения на земельных участках, схемы геодезических построений технических планов исполняются без соблюдения данного требования;

2. пункт 43:

- адрес объекта в техническом плане сформирован неверно (например, указаны только субъекты Российской Федерации или не все населенные пункты), при том, что в отношении линейного сооружения должно быть указано наименование субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такое линейное сооружение;

- не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположены линейное сооружение) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположены линейные объекты (сведения о земельных участках, в пределах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус "архивные");

- выявляются расхождения в сведениях о расположении сооружения в кадастровом квартале и (или) в пределах земельных участков, указанных в разделе "Характеристики объекта недвижимости" технического плана, а также его графической части (в пределах иного земельного участка или иного кадастрового квартала, согласно указанным в техническом плане координатам);

- в соответствии с координатами, представленными в XML-схеме, условная часть линейного сооружения, расположенная в границах определенного кадастрового округа, выходит за его пределы;

- год завершения строительства указывается в поле "ExploitationChar YearUsed" вместо поля "ExploitationChar YearBuilt" (поле "ExploitationChar YearUsed" используется для обозначения года завершения строительства объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается);

3. пункты 54 - 55.

На Схеме расположения линейного сооружения на земельном участке (далее - Схема) не отображены границы земельных участков (при наличии в ЕГРН описания местоположения границ земельных участков в виде списка координат характерных точек); отображены только границы кадастровых кварталов; невозможно идентифицировать границы конкретных земельных участков;

4. пункт 52.

В графической части технических планов не соблюдены требования по применению специальных условных знаков при отображении контура сооружения на чертеже контура объекта недвижимости (далее - Чертеж), Схеме.

Проекции наземных, надземных, подземных конструктивных элементов сооружения, а также местоположение точек контуров таких конструктивных элементов определяются кадастровым инженером и отображаются на Чертеже, Схеме специальными условными знаками (Приложение к Требованиям).

Как правило, сооружения представляют собой сложную вещь, в состав которых входят в том числе здания, протяженные объекты, расположенные как над-, так и под- поверхностью земли.

Однако графическая часть технических планов имеет расхождения с указанием признаков контура линейного сооружения в XML-файлах, содержащих сведения о его условных частях. В связи с чем невозможно сделать однозначный вывод о расположении сооружения относительно поверхности земли;

5. пункт 20.

Сведения о характеристиках линейного сооружения, указанные в техническом плане, не соответствуют сведениям о характеристиках сооружения, содержащимся в документах, на основании которых он был подготовлен, либо такие документы вообще отсутствуют в составе технического плана. Обращаем внимание, что сведения о сооружении, за исключением сведений о местоположении такого сооружения на земельном участке и его площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения, либо на основании документов, перечисленных в указанном пункте Требований. Законодательством Российской Федерации кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного сооружения;

технический план не может быть также подготовлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (для целей получения которого технический план подготавливается) (часть 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК);

6. пункт 12.

Отсутствует общая Схема. При этом обращаем внимание, что графическая часть технического плана оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость характерных точек сооружения. Схема должна быть составлена таким образом, чтобы в поле ее изображения отображался весь контур сооружения. Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура сооружения в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Схемы. Схема оформляется в масштабе 1:100 на листах формата А4, а в случае, когда местоположение сооружения не может быть отображено на листе указанного формата, графическая часть технического плана может оформляться на листах больших форматов и (или) в масштабе 1:200;

7. пункт 42.

В разделе "Характеристики сооружения" технического плана помимо новых значений характеристик объекта недвижимости (в случае подготовки технического плана в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости) заполняются строки в отношении характеристик, которые не изменяются, либо не заполняются строки данного раздела, которые должны содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 2, 3 пункта 43 Требований.

Однако в техническом плане заполняются строки раздела "Характеристики сооружения", об изменении которых не заявляется.

Таким образом при заполнении раздела "Характеристики сооружения" всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.

Сведения о характеристиках линейного сооружения (объектов в составе линейного сооружения), указанных в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию не соответствуют характеристикам таких объектов, отраженным в техническом плане. Данное обстоятельство противоречит части 11 статьи 55 ГрК;

8. пункт 15.

В техническом плане отсутствует элемент "SchemeDisposition" со ссылкой на раздел технического плана "Схема расположения Сооружения на земельном участке".

Рисунок (не приводится)

Причины и основания приостановления (отказа)

государственной регистрации прав (в том числе в рамках

осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав

Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В целях осуществления регистрационных действий не представлены:

заявление о государственной регистрации права в случае, когда государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости;

заявления и документы в отношении всех объектов недвижимости, образованных в результате раздела исходного объекта, поскольку государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости;

правоустанавливающие документы содержащие сведения о возникновении права у заявителя;

подлинники правоустанавливающих документов в том числе документов на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы сооружения (подпункты 1, 2 части 3 статьи 21 Закона о регистрации) (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН);

документы, определяющие правоотношения заявителя с лицом, которому уполномоченным органом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (например, подрядчику строительных работ), не являющемуся правообладателем земельного участка, на котором создан объект недвижимости;

правоустанавливающие документы, содержащие сведения об объекте (с характеристиками, позволяющими однозначно его идентифицировать).

Необходимо также отметить, что положения частей 5, 6 статьи 70 Закона о регистрации, согласно которым документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные до дня вступления в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и содержащим описание такого объекта недвижимости, на основании которого сведения об объекте недвижимости могли указываться в техническом плане или межевом плане, являлась декларация о таком объекте недвижимости, действовали до 2020 года. Особенности, установленные данной нормой могут быть применены если декларация и оформленный на ее основании технический план подготовлены (кадастровые работы завершены) до 01.01.2020.

С заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации);

Представленная для целей осуществления учетно-регистрационных действий доверенность не содержит сведений о полномочиях лица, представляющего интересы правообладателя, в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, по вопросу внесения в ЕГРН изменений в отношении принадлежащего правообладателю объекта недвижимости.

Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

Из документов, представленных для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс (далее - ПИК) (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия) невозможно однозначно определить сведения о составе и стоимости ПИК;

в состав ПИК при его формировании в рамках Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) включаются права и обязанности, которые не могут быть переданы другим лицам (пункты 1, 3 статьи 110 Закона о банкротстве).

Кроме того, одним из оснований принятия решений о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объектов недвижимости послужило несоблюдение положений, установленных статьей 41 Закона о регистрации.

В соответствии со статьей 133 ГК вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Так, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты, образуемые путем раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, является заявление, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также технический план (части 8, 10 статьи 41, пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Таким образом, раздел любого объекта недвижимости возможен только при условии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях снижения количества решений о приостановлении Управление осуществляет в рабочем порядке взаимодействие с кадастровыми инженерами и правообладателями сооружений по вопросам устранения нарушений; обобщенная информация об основных причинах, послуживших основанием для приостановления, размещается на официальных сайтах Росреестра и ФГБУ ФКП Росреестра; специалисты Управление ведения ЕГРН участвуют в семинарах, организуемых учебными заведениями дополнительного профессионального образования по вопросам осуществления учетно-регистрационных действий в отношении линейных сооружений.