"Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одног
ОБЗОР
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЙ
КАК ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА
(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ
ЗА I КВАРТАЛ 2020 ГОДА)
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденным приказом Росреестра от 05.10.2017 N П/0450, в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением ведения ЕГРН, далее - Управление) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.
Анализ причин принятия решений о приостановлении (отказе) в предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав в отношении линейных сооружений, проведенный Управлением по итогам I квартала 2020 г., свидетельствует о том, что, в основном, они связаны, как и прежде, с нарушением положений Закона о регистрации и Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).
Причины и основания приостановления (отказа)
государственного кадастрового учета (в том числе в рамках
осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
(пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований:
1. пункт 21.
Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:
- в XML-схеме формата GKULOKS_.xml технического плана в реквизите CadastralBlock указано значение, отличное от "0:0:0" (например, 00:00:000000 или кадастровые номера земельных участков на (под, над) которых(-ми) расположено линейное сооружение);
- несоответствие сведений о кадастровом инженере в XML-документе и в электронной подписи;
- неправильное имя технического плана (пакета, состоящего из набора файлов, упакованных в один ZIP-архив), а именно: "GKUOKS" вместо "GKULOKS";
- в XML-схеме формата GKULOKS_.xml указываются кадастровые номера земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположено линейное сооружение. Однако сведения о таких земельных участках должны указываться только в технических планах условных частей линейного сооружения (GKULPART_KO_.xml);
2. пункт 52.
Как правило, сооружения представляют собой сложную вещь, в состав которых входят в том числе здания, протяженные объекты, расположенные как над-, так и под- поверхностью земли.
В графической части технических планов отсутствует общая Схема расположения сооружения на земельном участке; не соблюдены специальные условные знаки в части отображения контура сооружения (отсутствует графическое отображение элементов сооружения с учетом их расположения в соответствии с пунктом 4 приложения "Специальные условные знаки" к Требованиям);
3. пункт 43:
- адрес объекта в техническом плане сформирован неверно (например, указаны только субъекты Российской Федерации или не все населенные пункты), при том, что в отношении линейного сооружения должно быть указано наименование субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такое линейное сооружение;
- не используются сведения ЕГРН или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков на (-под, -над) которых(-ми) расположены линейные объекты;
- выявляются расхождения в сведениях о расположении сооружения в кадастровом квартале и (или) в пределах земельных участков, указанных в разделе "Характеристики объекта недвижимости" технического плана, а также его графической части
(в пределах иного земельного участка или иного кадастрового квартала, согласно указанным в техническом плане координатам);
4. пункт 20.
Сведения о характеристиках линейного сооружения, указанные в техническом плане, не соответствуют сведениям о характеристиках сооружения, содержащимся в документах, на основании которых он был подготовлен, либо такие документы вообще отсутствуют в составе технического плана;
5. пункты 51 - 54.
На схеме расположения линейного сооружения относительно границ земельных участков не отображены границы земельных участков (при наличии в ЕГРН описания местоположения границ земельных участков в виде списка координат характерных точек); отображены только границы кадастровых кварталов; невозможно идентифицировать границы конкретных земельных участков
6. пункт 42.
В разделе "Характеристики сооружения" технического плана помимо новых значений характеристик объекта недвижимости (в случае подготовки технического плана в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости) заполняются строки в отношении характеристик, которые не изменяются, либо не заполняются строки данного раздела, которые должны содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 2, 3 пункта 43 Требований. Иными словами, при заполнении раздела "Характеристики сооружения" всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.
Ошибки при составлении технических планов
(нарушенные пункты Требований), %
Причины и основания приостановления (отказа)
государственной регистрации прав (в том числе в рамках
осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)
Основания для приостановления государственной регистрации прав
Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав
Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
В целях осуществления регистрационных действий не представлены:
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным органом <1>;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции;
подлинники правоустанавливающих документов на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы сооружения (подпункты 1, 2 части 3 статьи 21 Закона о регистрации);
правоустанавливающие документы, содержащие сведения об объекте (с характеристиками, позволяющими однозначно его идентифицировать);
технический план сооружения, содержащий сведения о его части, на которую распространяется действие сервитута.
С заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо
(пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации);
не представлен документ (передаточный акт <2>), подтверждающий правомочия заявителя (Государственной компании) на осуществление учетно-регистрационных действий (часть 1, 2 статья 29 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 145-ФЗ).
--------------------------------
<1> В силу положений пункта 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2012 N 92, подпункта 5.4.2 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух субъектов Российской Федерации (независимо от местоположения части (этапа) такого объекта, подлежащего реконструкции), органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, является Минстрой России. В отдельных случаях, органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, могут быть: Министерство обороны Российской Федерации, Росавтодор, Федеральная служба безопасности Российской Федерации, Управляющая компания инновационного центра "Сколково".
<2> Правомочия доверительного управляющего в отношении автомобильных дорог, передаваемых в доверительное управление Государственной компании, осуществляются Государственной компанией с даты подписания соответствующего передаточного акта (часть 7 статьи 29 Закона N 145-ФЗ).
Кроме того, одним из оснований принятия решений о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объектов недвижимости послужило несоблюдение положений, установленных статьей 41 Закона.
В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Так, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты, образуемые путем раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, является заявление, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также технический план (части 8, 10 статьи 41, пункт 7 части 2 статьи 14 Закона).
Таким образом, раздел любого объекта недвижимости возможен только при условии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Для целей подтверждения возможности раздела линейного сооружения и последующего осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав линейного сооружения (в том числе производственно-технологического комплекса), требуется решение собственника такого сооружения, а также заключение органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию о том, что в результате такого раздела образуемая вещь (объект, ранее входивший в состав линейного сооружения) сохраняет свое назначение и образуется не в результате реконструкции. (В соответствии с подпунктом 5.4.2 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти), осуществляет Минстрой России).
В целях снижения количества решений о приостановлении Управление осуществляет в рабочем порядке взаимодействие с кадастровыми инженерами и правообладателями сооружений по вопросам устранения нарушений; обобщенная информация об основных причинах, послуживших основанием для приостановления, размещается на официальных сайтах Росреестра и ФГБУ ФКП Росреестра; специалисты Управление ведения ЕГРН участвуют в семинарах, организуемых учебными заведениями дополнительного профессионального образования по вопросам осуществления учетно-регистрационных действий в отношении линейных сооружений.