"Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении сооружений, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений

ОБЗОР

НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ

ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ СООРУЖЕНИЙ,

РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА

(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ

ЗА ПЕРИОД С АПРЕЛЯ ПО ИЮНЬ 2018 ГОДА)

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденным приказом Росреестра от 05.10.2017 N п/0450, в Центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление ведения ЕГРН) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.

С января по июнь 2018 года (6 месяцев) было рассмотрено 224 заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

В среднем в течение месяца рассматривается 37 заявлений об осуществлении учетно-регистрационных действий.

Принимая во внимание, что в 2017 году ежемесячно рассматривалось около 40 заявлений, можно сделать вывод, что количество заявлений, поступающих на рассмотрение в Управление ведения ЕГРН осталось на прежнем уровне.

Доля заявлений (по видам заявленных действий)

от общего количества поступивших заявлений об осуществлении

учетно-регистрационных действий

По результатам рассмотрения документов, поступивших с заявлениями, были приняты следующие решения:

об осуществлении учетно-регистрационных действий - по 46 заявлениям (в том числе - 22 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 15 по заявлениям о государственной регистрации прав, 9 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);

о приостановлении - по 83 заявлениям (34 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 19 по заявлениям о государственной регистрации прав, 30 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);

об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий (в том числе в связи с истечением срока приостановления) - по 38 заявлениям (20 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 3 по заявлениям о государственной регистрации прав, 15 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);

о прекращении учетно-регистрационных действий по основаниям, предусмотренным статьей 31 Закона о регистрации - по 9 заявлениям (3 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 2 по заявлениям о государственной регистрации прав, 4 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);

о возврате без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьей 25 Закона о регистрации, - по 9 заявлениям (7 - на осуществление государственного кадастрового учета, 2 - на осуществление государственной регистрации прав с одновременной постановкой на кадастровый учет).

Также по состоянию на 30.06.2018 срок принятия окончательного решения не наступил по 89 заявлениям (38 заявлений о государственном кадастровом учете, 22 заявления о государственной регистрации прав, 29 заявлений о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет).

Основной и, пожалуй, самой главной причиной приостановления государственного кадастрового учета является нарушение положений пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации в части качества представляемых документов, а именно: несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документа. Как правило это несоответствие технического плана Требованиям к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования; например, представленный с заявлением технический план подготовлен с нарушением Требований).

Как показывает практика, это вызвано тем, что при подготовке технических планов, не учитываются особенности сооружений, расположенных более чем в одном кадастровом округе.

Так, не соблюдаются требования к формату представления файла обмена информацией (файла обмена) технического плана и его содержанию, установленные приказом Росреестра от 25.06.2015 N П/338 <1>.

--------------------------------

<1> Строка 1 приложения к настоящему Обзору.

Следует отметить, что при поступлении заявления о государственной регистрации права с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет, при наличии оснований для приостановления в части государственного кадастрового учета, решение о приостановлении учетно-регистрационных действий будет принято даже в случае отсутствия оснований для приостановления в части государственной регистрации прав (и наоборот).

Также полагаем необходимым обратить внимание, что в отдельных случаях в дополнительно представленных документах, призванных устранять причины приостановления, допускаются новые ошибки, влекущие невозможность принятия положительного решения, в связи с чем нередко встречаются случаи, когда в отношении одного заявленного учетно-регистрационного действия, дополнительные документы представляются неоднократно.

Ниже приведена информация о количестве дополнительных обращений, по результатам рассмотрения которых причины, препятствующие осуществлению учетно-регистрационных действий, были устранены.

При этом в сравнении с 2017 годом качество документов, представляемых для целей осуществления учетно-регистрационных действий, заметно улучшилось. Так, количество положительных решений, принимаемых без представления дополнительных документов в 2018 году увеличилось более чем в 2 раза и составило 43% от общего числа заявлений, по которым было принято решение об осуществлении учетно-регистрационных действий.

Количество дополнительно представленных заявлений,

по результатам рассмотрения которых в 2017 году были

приняты положительные решения об осуществлении

учетно-регистрационных действий (всего 53 решения).

Количество дополнительно представленных заявлений,

по результатам рассмотрения которых в январе - июне

2018 года были приняты положительные решения

об осуществлении учетно-регистрационных действий

(всего 68 решений).

Из приведенных выше диаграмм видно, что количество положительных решений, принимаемых без необходимости представления дополнительных документов, увеличилось более чем в 2 раза, что свидетельствует о том, что информация, содержащаяся в предыдущих Обзорах, размещенных на сайте Росреестра, принята к сведению лицами, осуществляющими подготовку необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов.

Как уже было указано ранее, к основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, относятся несоблюдение Требований. Перечень наиболее распространенных ошибок, а также рекомендации по их устранению (недопущению) приведены в приложении к настоящему Обзору.

Следует отметить, что указанные ошибки и рекомендации не изменились по сравнению с аналогичным перечнем, изложенным в предыдущих подобных Обзорах, размещенных на сайте Росреестра.

В случае принятия решений о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости наиболее распространенными причинами являются нарушения пунктов 5, 7, 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации. В этой связи особое внимание заслуживают вопросы, возникающие при государственной регистрации права на созданные объекты недвижимости.

Исходя из содержания частей 2, 10 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданное сооружение осуществляется, в том числе, на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

При этом к наиболее распространенным нарушениям, влекущим приостановление государственной регистрации в комментируемой ситуации, можно отнести следующие: не представлены документы, подтверждающие права на земельные участки; форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (например, подписаны (удостоверены) неправомочными лицами, в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, не зарегистрированы, не содержат сведений о земельных участках); земельные участки предоставлены не для целей строительства (размещения) объекта недвижимости либо предоставлены под строительство иных (отличных от созданного) объектов.

Полагаем возможным обратить внимание, что при подготовке документов для осуществления учетно-регистрационных действий необходимо принимать во внимание рекомендации, изложенные в письмах Минэкономразвития России от 04.03.2016 N 6013-ПК/Д23и и от 07.04.2016 N Д23и-1581.

Как показывает анализ поступивших заявлений, в связи с необходимостью вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимости, входящих в состав сложных <2> и неделимых <3> вещей, наметилась тенденция к увеличению количества учетно-регистрационных действий, связанных с преобразованием объектов капитального строительства (раздел, объединение).

--------------------------------

<2> Сложная вещь - соединение различных вещей таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации).

<3> Вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещей или изменения их назначения и которые выступают в обороте как единые объекты вещных прав, являются неделимыми вещами и в том случае, если они имеют составные части (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 8 статьи 41 Закона о регистрации, части 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в указанных случаях, является разрешение на ввод в эксплуатацию, которое свидетельствует о возможности преобразования объекта капитального строительства.

При этом технические планы подготавливаются в отсутствие соответствующих разрешений, что ставит под сомнение возможность преобразования объектов капитального строительства путем раздела или объединения.

Приложение

Нарушения, допущенные при подготовке технического плана сооружения

Содержание нарушения

Рекомендации по недопущению указанных ошибок

Пункт 21 Требований, пункт 4.2 приказа Росреестра от 25.06.2015 N П/338 "Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов" (далее - приказ N П/338)

-

технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных;

Согласно пункту 6 Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877, в целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером "0" и наименованием "Общероссийский", границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.

В кадастровом округе "Общероссийский" создан один кадастровый квартал с учетным номером "0:0:0", границы которого совпадают с границами кадастрового округа "Общероссийский". В XML-схеме формата GKULOKS_.xml указывается исключительно кадастровый квартал "0:0:0".

Кадастровые номера земельных участков указываются только в технических планах условных частей линейного сооружения (GKULPART_KO_. Xml).

В соответствии с требованиями, содержащимися в приложении N 2 приказа N П/338, для государственного кадастрового учета сооружений, расположенных в границах двух и более кадастровых округов, используются технические планы с наименованием GKULOKS_*, а не GKUOKS_*.

-

в XML-файлах формата GKULOKS указывается кадастровый квартал "00:00:0000000", либо кадастровые номера кадастровых кварталов и земельных участков, сведения о которых отсутствуют в кадастровом округе "Общероссийский" в то время как поле <CadastralNumber> (Кадастровый номер линейного сооружения) должен быть заполнен по установленному шаблону: строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:

-

электронные образы документов, приложенных к техническим планам, выполнены не в цвете, либо не читаемы;

-

формат представленных документов не соответствует формату, установленному органом нормативно-правового регулирования.

Пункт 43 Требований

-

в техническом плане отсутствуют сведения о выписках из ЕГРН на земельные участки, в пределах которых расположено Сооружение;

В раздел "Характеристики объекта недвижимости" технического плана включаются в том числе сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), на котором (которых, под которым, которыми) расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

В случае подготовки технического плана линейного сооружения указываются сведения в отношении всего линейного сооружения и в отношении каждой условной части линейного сооружения (номер кадастрового округа, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположена условная часть линейного сооружения) (подпункт 4 пункта 43 Требований).

Кроме того, для отображения в техническом плане актуальных сведений о земельных участках, на которых расположено сооружение, рекомендуется запрашивать актуальную информацию из ЕГРН в виде соответствующих выписок о земельных участках.

Пункт 19 Требований

-

в техническом плане отсутствуют сведения обо всех земельных участках, на которых расположен объект недвижимости;

-

технические планы (XML-схема формата GKULPART) подготавливаются без запроса актуальных сведений ЕГРН и, как следствие, в технических планах могут быть указаны "Архивные" кадастровые номера земельных участков, на которых расположен объект капитального строительства;

в техническом плане указываются кадастровые номера земельных участков, по которым сооружение не проходит.

Пункт 12 Требований

отсутствует общая схема расположения сооружения на земельном участке, либо она составляется с нарушением пунктов 56, 57 Требований.

Поскольку требования к подготовке Схемы в этой части не регламентированы, то применяя аналогию права, полагаем, что Схема должна быть также оформлена в соответствии с пунктами 56, 57 Требований, согласно которым:

- Схема оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек контура сооружения. Схема должна быть составлена таким образом, чтобы в поле ее изображения отображался весь контур сооружения. Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура сооружения в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Схемы;

- Схема оформляется в масштабе 1:100 на листах формата A4, а в случае, когда местоположение сооружения не может быть отображено на листе указанного формата, графическая часть технического плана может оформляться на листах больших форматов и (или) в масштабе 1:200.

Пункт 52 Требований

-

не соблюдаются специальные условные знаки при подготовке графической части технического плана (схема расположения сооружения на земельном участке, чертеж); графическая часть технического плана не отображает границ земельных участков, в пределах которых расположено сооружение.

В соответствии с пунктом 52 Требований для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям.

Вместе с тем, в случае реконструкции ранее учтенного сооружения, рекомендуется в графической части технического плана отображать контур указанного сооружения как вновь созданного (подпункты "б", "г", "е" пункта 4 Приложения к Требованиям).

Пункт 54 Требований

Пункт 20 Требований

в состав Приложения к техническому плану не включаются копии документов, содержащих сведения, внесенные в технический план.

В соответствии с частью 8 статьи 24 Закона о недвижимости, пунктом 20 Требований сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.

В случае подготовки технического плана на основе проектной документации ее копия включается в состав Приложения.

Пункт 42 Требований

при учете изменений сведений об объекте недвижимости заполняются строки, не подлежащие заполнению.

Согласно пункту 42 Требований в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений Единого государственное реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости, заполнению подлежат строки раздела "Характеристики объекта недвижимости", содержащие новые значения соответствующих характеристик объекта недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, за исключением сведений, содержащихся в подпунктах 1, 2, 3 пункта 43 Требований.

Таким образом, при заполнении раздела "Характеристики сооружения" всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения (не подлежащие изменению) о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.