Разъяснения Минстроя России
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РАЗЪЯСНЕНИЯ
ПО ВОПРОСАМ
КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ, СВЯЗАННЫМ С ПРИМЕНЕНИЕМ ОТДЕЛЬНЫХ
НОРМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 25.12.2018 N 478-ФЗ <1>
И ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 27.06.2019 N 151-ФЗ <2>
Вопросы
Разъяснения Минстроя России
1. Согласно положениям Федерального закона N 478-ФЗ к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) применяется без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 175-ФЗ), а также Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 25 декабря 2018 г., с учетом изменений, установленных Федеральным законом от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 478-ФЗ) (далее - Федеральный закон N 175-ФЗ) положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных статьей 8 Федерального закона N 175-ФЗ.
Таким образом, в отношении указанных застройщиков применяется редакция Федерального закона N 214-ФЗ, действовавшая до 29.07.2017. С учетом этого просим разъяснить:
- возможность отнесения к целевым банковских кредитов, предоставленных на финансирование расходов застройщика, предусмотренных пунктом 9 и пунктами 12 - 20 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ в действующей редакции;
Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 175-ФЗ, далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.
- возможность использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам, полученным застройщиком до 01.07.2018.
Следовательно, на деятельность застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., связанную с использованием денежных средств участников долевого строительства распространяются положения статьи 18 - 18.1 Федерального закона N 214-ФЗ, без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ, от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ.
Указанные вопросы касаются застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, которые заключают договоры участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.
2. Статья 18 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции, применяемой к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, предусматривает возможность использования застройщиками денежных средств на возмещение затрат застройщика (к примеру, затрат на приобретение права собственности/аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т.п.). В то же время действующая редакция статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ допускает использование денежных средств застройщиков для совершения "платежей" (к примеру, на приобретение права собственности/аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т.п.). В этой связи следует ли считать термины "возмещение затрат" и "платежи" равнозначными по содержанию.
При этом, частью 8.3 статьи 8 Федеральный закон N 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов.
Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона N 478-ФЗ, т.е. до 25 декабря 2018 г.
Следовательно, действующим законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается привлекать застройщикам денежные средства в форме кредитов, займов, ссуд, если соответствующий договор заключен до 25 декабря 2018 г.
Вправе ли Банк относить к целевым кредиты, предоставляемые в целях возмещения ранее понесенных застройщиком затрат на строительство многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства.
Статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ) предусмотрен перечень целей для использования денежных средств участников долевого строительства застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., которым в том числе предусмотрены расходы на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Указанные вопросы касаются застройщиков вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.
3. Обязан ли банк, предоставляющий целевой кредит застройщику, получившему разрешение на строительство до 01.07.2018, на финансирование расходов, предусмотренных подпунктами 8) - 10) статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции, применяемой без учета изменений, внесенных Федеральным законом N 175-ФЗ и Федеральным законом N 218-ФЗ, контролировать пропорциональность таких расходов доле общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, предусмотренную подпунктами 8) - 10) части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ в указанной редакции.
Направление расходования денежных средств участников долевого строительства регламентируется редакцией статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи застройщику разрешения на строительство, при этом для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., действующий правовой режим не допускает расходование денежных средств на затраты поименованные в действующей редакции статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ и отсутствующие в перечне целей, установленных статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции от 1 июля 2017 г.
В каком порядке и на основании каких документов Банку следует осуществлять такой контроль за расходами застройщика.
4. Федеральным законом N 214-ФЗ не ограничивается количество уполномоченных банков, которые могут предоставить застройщику целевой кредит на строительство многоквартирного дома (или нескольких домов, строительство которых осуществляется в рамках одного разрешения на строительство), в состав которого входят объекты долевого строительства.
Таким образом, для вышеуказанных застройщиков расходы на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам за счет средств участников долевого строительства не допускаются.
В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона N 214-ФЗ при принятии распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 указанного Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
В связи с этим просим разъяснить порядок открытия счетов эскроу при предоставлении целевых кредитов в целях финансирования строительства указанного выше дома (домов), а именно:
- в каком уполномоченном банке должны открываться счета эскроу в случае, если застройщику предоставляется целевой кредит сразу несколькими кредитными организациями и между такими кредитными организациями не заключено соглашение о синдицированном кредитовании.
Статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ установлены цели использования денежных средств с расчетного счета застройщика. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ.
5. Пунктом 8.1 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, запрещено совершать операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц. Согласно пункту 8.2 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ указанное ограничение не распространяется на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018.
Следовательно, при осуществлении уполномоченным банком контроля в части запрещенных операций, устанавливается соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, а также соответствие платежа требованиям статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ. Иной контроль за совершением операций по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., уполномоченным банком не осуществляется.
В каком порядке следует применять законодательные нормы, если застройщиком до 01.07.2018 заключен договор поручительства в обеспечение исполнения обязательств третьего лица (заемщика) перед банком по договору о предоставлении кредитной линии, в соответствии с которым кредитные средства выбираются заемщиком траншами в течение срока выборки, дата окончания которого приходится на период после 01.07.2018.
При установлении соответствия платежа целям, указанным в части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ, уполномоченный банк осуществляет операции по списанию денежных средств с расчетного счета застройщика вне зависимости от факта возникновения целевых расходов.
Вправе ли будет застройщик исполнять обязательства по такому договору поручительства в целях возврата траншей, выданных заемщику после 01.07.2018.
6. Просим разъяснить, требованиям какой редакции Федерального закона N 214-ФЗ должен соответствовать застройщик, имеющий разрешения на строительство, полученные до 01.07.2018 и после указанной даты.
Так, по мнению Минстроя России целевыми будут являться кредиты, предоставляемые как для осуществления расходов, так и для возмещения произведенных ранее затрат на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии соответствия целям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
7. В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае заключения договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих привлечение денежных средств дольщиков путем размещения их на счетах эскроу, требования (в том числе о соответствии застройщика), предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9, статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 Федерального закона N 214-ФЗ, не применяются и на соответствующих застройщиков не распространяются. При этом статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ не уточняется, что требования по запрету совершения операций и заключения сделок, предусмотренные пунктами 8.1 - 8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, также не подлежат применению.
При этом, застройщики и уполномоченные банки руководствуются при совершении операций по расчетному счету застройщика положениями статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ и общими положениями постановления Правительства РФ от 1 августа 2018 г. N 897 "Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика".
Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Возможно ли не применять положения пунктов 8.1 - 8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по аналогии с неприменением положений статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство после 01.07.2018.
Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Может ли застройщик (вне зависимости от даты получения им разрешения на строительство), привлекающий денежные средства дольщиков путем размещения их на счетах эскроу и имеющий действующее заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации законодательным требованиям, привлекать нецелевые кредиты.
Пунктом 4 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ дано определение целевого кредита (целевого займа), из которого следует, что застройщик вправе привлекать средства в форме целевых кредитов на строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком), в том числе являющимся уполномоченным банком.
8. В соответствии с пунктом 8 статьи 16 Федерального закона N 151-ФЗ до дня вступления в силу подпунктов "г" и "д" пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ застройщику, осуществляющему привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, будет отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации, в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ. Вместе с тем положениями пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ с застройщика снимаются обязательства по соответствию положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
Просим разъяснить порядок применения пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ и пункта 8 статьи 16 Федерального закона N 151-ФЗ.
Таким образом, положениями Федерального закона N 214-ФЗ допускается открытие счетов эскроу в уполномоченных банках, предоставивших целевые кредиты в целях финансирования строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Возможна ли приостановка права застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств дольщиков посредством применения счетов эскроу, на привлечение денежных средств, в случае его несоответствия требованиям части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
Дополнительно сообщаем, что ограничения, установленные частями 8.1 - 8.5 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ не применяются к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, за исключением застройщиков заключающих договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.
9. В случае если между банком и застройщиком до 01.07.2018 заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительством, и стороны такого договора в момент его заключения приняли на себя определенные права и обязанности, возможна ли выдача траншей по такому кредитному договору после 01.07.2018.
В соответствии с частью 8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г. не вправе в том числе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
10. Может ли, с точки зрения Федерального закона N 214-ФЗ, считаться целевым кредит, выданный застройщику на цели приобретения прямо или косвенно через третьих лиц долей/акций балансодержателя земельного(-ых) участка(-ов), на котором(-ых) реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данного(-ых) земельного(-ых) участка(-ов) в аренду застройщику.
11. Обязан ли Банк относить нецелевой кредит, предоставленный застройщику, к обязательствам, указанным в пункте 1.5) части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона N 478-ФЗ, т.е. до 25 декабря 2018 г.
Положениями статьи 361 ГК РФ определено, что договор поручительства, является одним из способов обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства, начинает исполняться поручителем в тот момент, когда он принимает на себя обязанность отвечать перед кредитором за должника по основному договору. Такая обязанность принимается поручителем при подписании договора (если самим договором не предусмотрено иное), поскольку именно в этот момент происходит волеизъявление стороны отвечать солидарно с основным должником по его обязательствам.
При этом, частью 8.1 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе по расчетному счету застройщика не допускается совершение операции, связанной с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц.
Указанные выше ограничения, в соответствии с частью 8.2 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ, не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона N 478-ФЗ, т.е. до 25 декабря 2018 г.
В случае поступления распоряжений о совершении операций по расчетному счету застройщика, совершение которых не допускается частью 8.1 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ, уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету.
Уполномоченный банк осуществляет контроль за операциями по расчетному счету застройщика на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика. За операциями, связанными с обязательствами, возникшими до 25 декабря 2018 г. контроль осуществляется на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика, в котором должна быть указана дата возникновения таких обязательств.
Уполномоченный банк вправе запросить у застройщика дополнительные документы, копии документов, являющиеся подтверждением того, что дата возникновения соответствующего обязательства возникла до 25 декабря 2018 г.
При этом, отдельный расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке в отношении отдельного разрешения на строительство, имеет специальное назначение и денежные средства, находящиеся на нем, включают в себя денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства, указанного в данном разрешении на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство.
Законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов содержит прямой запрет на списание банком с такого счета застройщика денежных средств в целях обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирного дома.
Таким образом, в случае если требование к поручителю, который несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника в силу договора поручительства, возникает после того, как должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, то уполномоченный банк отказывает в проведении операции по исполнению застройщиком обязательств по договору поручительства, возникших в результате наступления после 25 декабря 2018 года соответствующих обстоятельств, предусмотренных условиями такого договора.
Относительно соответствия застройщика требованиям Федерального закона N 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи разрешения на строительства сообщаем.
Частями 20 - 22 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ) уточнены положения ранее принятых законодательных актов в отношении застройщиков, которые по одним объектам заключают договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд, а по другим объектам - договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.
Застройщик, заключающий в отношении проектов строительства договоры участия в долевом строительстве только с использованием счетов эскроу, должен соответствовать требованиям, установленным пунктами 1, 2 - 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
1. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона N 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных частями 8 - 8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ;
2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям Федерального закона N 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ.
2. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона N 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктом 1.3 части 2 статьи 3, статьями 18 - 18.2 Федерального закона N 214-ФЗ, и требований, предусмотренных пунктами 1.4 - 1.7, 7 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ;
2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям действующей редакции Федерального закона N 214-ФЗ.
3. Застройщик, получивший разрешения на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям Федерального закона N 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ.
4. Застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям действующей редакцией Федерального закона N 214-ФЗ.
Таким образом, застройщики, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, в силу ранее установленного правового регулирования должны соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам: один застройщик - одно разрешение на строительство, отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством, не осуществлен выпуск или выдача ценных бумаг, обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством, не превышают один процент от проектной стоимости строительства, имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. При этом для таких застройщиков исключены требования по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и к размеру собственных средств, в силу невозможности соответствия таких застройщиков данным требованиям.
Подпунктом "д" пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ отменяется необходимость получения заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу. Подпункт "д" пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ вступает в силу по истечении двух лет после дня официального опубликования Федерального закона N 151-ФЗ, то есть с 28 июня 2021 года.
В выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации отказывается в случае выявления контролирующим органом фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона N 151-ФЗ, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона N 151-ФЗ. Отказ в выдаче такого заключения по иным основаниям не допускается. При этом следует учитывать, что согласно части 8 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 02.08.2019 N 261-ФЗ) к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу предъявляются требования, установленные пунктами 1, 2 - 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
Таким образом, до момента вступления в силу подпунктов "г" и "д" пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства оценивается соответствие застройщиков, планирующих привлечение денежных средств участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, в целях получения заключения о соответствии по следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;
3) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;
4) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
7) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее - руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 Федерального закона 214-ФЗ;
8) требованиям к содержанию информации о застройщике в проектной декларации;
9) требованиям к содержанию информации о проекте строительства к проектной декларации.
Основания для направления уведомления об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, установлены частью 2.6 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ как для застройщиков, привлекающих денежные средства на расчетный счет, открытый в уполномоченном банке, так и для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу.
При этом установленные частью 2.6 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ положения не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.
Так, основанием для направления уведомления об отсутствии у застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. и привлекающего денежные средства с использованием счетов эскроу, права привлекать денежные средства граждан является установление фактов несоответствия застройщика требованиям, указанным пунктом 1, 2 - 6, 8, 9 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ и неисполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.
В соответствии с частью 7 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 указанной статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов.
При этом, в соответствии с пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе иметь обязательства, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, в объеме, не превышающем один процент от проектной стоимости строительства.
В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ) к застройщику, получившему разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., требования, предусмотренные пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ не применяются. При этом, в соответствии с частью 8.2 и частью 8.4 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ) указанный в настоящем абзаце застройщик вправе иметь обязательства, возникшие у него до вступления в силу указанных ограничений, введенных в действие Федеральным законом N 478-ФЗ, и исполнять их.
Таким образом, в случае если между кредитной организацией и застройщиком заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительство, то выдача траншей по кредитному договору о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по нецелевому кредиту, заключенному до 25 декабря 2018 года, для застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, ограничена требованием пункта 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона N 151-ФЗ), а для застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, размером лимита задолженности по такому кредитному договору. Иных норм, ограничивающих выдачу траншей по такому кредитному договору, действующее законодательство не содержит.
Кроме того, для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. положениями статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, не являющихся целевыми, в том числе на приобретение прямо или косвенно через третьих лиц долей (акций) балансодержателей земельных участков, на которых реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данных земельных участков в аренду застройщику.
--------------------------------
<1> "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<2> "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".