"Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)"

Утверждены

Приказом Государственного

комитета по гражданскому

строительству и архитектуре

при Госстрое СССР

от 24 декабря 1986 г. N 446

Внесены

Минжилкомхозом РСФСР

Срок введения в действие -

1 июля 1987 года

ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ

ПРАВИЛА

ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

ВСН 53-86(р)

Настоящие Правила предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Правила не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее - системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71.

Примечания. 1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

4. В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1 - 71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

1.3. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

где:

Фк - физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi - физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1 - 71, %;

Рi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв. м или м;

Рк - размеры всей конструкции, кв. м или м;

n - число поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в справочном Прил. 1.

1.4. Физический износ здания следует определять по формуле:

где:

Фз - физический износ здания, %;

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, в %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом Прил. 2.

1.5. Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

1.6. Для слоистых конструкций - стен и покрытий - следует применять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию (табл. 14, 40) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле:

где:

Фс - физический износ слоистой конструкции, %;

Фi - физический износ материала слоя, определяемый по рис. 1 и 2 <*> в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Кi - коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое Прил. 3);

n - число слоев.

--------------------------------

<*> Здесь и далее рисунки не приводятся.

Пример оценки физического износа слоистой конструкции приведен в справочном Прил. 1.

1.7. Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по табл. 64 - 71 на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3 - 7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен в справочном Прил. 1.

1.8. Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

1.9. При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих Правилах, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл. 1 - 71) или соответствующих республиканских нормативных документов.

2. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ

И ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

ФУНДАМЕНТЫ

Таблица 1

ФУНДАМЕНТЫ СТОЛБЧАТЫЕ ДЕРЕВЯННЫЕ С ЗАБИРКОЙ

--------------------------------

<*> В настоящем сборнике ВСН повреждения определять в процентах от всей осмотренной площади.

Таблица 2

ФУНДАМЕНТЫ СТОЛБЧАТЫЕ КАМЕННЫЕ С КИРПИЧНЫМ ЦОКОЛЕМ

Таблица 3

ФУНДАМЕНТЫ ЛЕНТОЧНЫЕ КАМЕННЫЕ

Таблица 4

ФУНДАМЕНТЫ ЛЕНТОЧНЫЕ КРУПНОБЛОЧНЫЕ

Таблица 5

ФУНДАМЕНТЫ СВАЙНЫЕ СТОЛБЧАТЫЕ КАМЕННЫЕ,

БЕТОННЫЕ И ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ

СТЕНЫ

Таблица 6

СТЕНЫ ДЕРЕВЯННЫЕ, СБОРНО-ЩИТОВЫЕ

Таблица 7

СТЕНЫ ДЕРЕВЯННЫЕ КАРКАСНЫЕ

Таблица 8

СТЕНЫ РУБЛЕНЫЕ ИЗ БРЕВЕН И БРУСЧАТЫЕ

Таблица 9

СТЕНЫ ДЕРЕВЯННЫЕ РУБЛЕНЫЕ, КАРКАСНЫЕ И БРУСЧАТЫЕ

С НАРУЖНОЙ ОБЛИЦОВКОЙ КИРПИЧОМ

Таблица 10

СТЕНЫ КИРПИЧНЫЕ

Таблица 11

СТЕНЫ КИРПИЧНЫЕ С ОБЛИЦОВКОЙ КЕРАМИЧЕСКИМИ

БЛОКАМИ И ПЛИТКАМИ

Таблица 12

СТЕНЫ ИЗ МЕЛКИХ БЛОКОВ, ИСКУССТВЕННЫХ И ЕСТЕСТВЕННЫХ КАМНЕЙ

Таблица 13

СТЕНЫ ИЗ КРУПНОРАЗМЕРНЫХ БЛОКОВ И ОДНОСЛОЙНЫХ

НЕСУЩИХ ПАНЕЛЕЙ

Таблица 14

СТЕНЫ ИЗ СЛОИСТЫХ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ПАНЕЛЕЙ

Таблица 15

СТЕНЫ ИЗ НЕСУЩИХ ПАНЕЛЕЙ

Таблица 16

АНТИСЕЙСМИЧЕСКИЕ ПОЯСА

Примечание. При определении физического износа стен с антисейсмическими поясами к значениям физического износа стен, установленным по табл. 10 - 15, прибавляется значение физического износа, соответствующее указанным в таблице признакам.

КОЛОННЫ (СТОЙКИ, СТОЛБЫ)

Таблица 17

СТОЙКИ ДЕРЕВЯННЫЕ

Таблица 18

СТОЛБЫ КИРПИЧНЫЕ

Таблица 19

КОЛОННЫ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ (СБОРНЫЕ И МОНОЛИТНЫЕ)

ПЕРЕГОРОДКИ

Таблица 20

ПЕРЕГОРОДКИ НЕСУЩИЕ ПАНЕЛЬНОГО ТИПА

Таблица 21

ПЕРЕГОРОДКИ КИРПИЧНЫЕ

Таблица 22

ПЕРЕГОРОДКИ ДЕРЕВЯННЫЕ НЕОШТУКАТУРЕННЫЕ

Таблица 23

ПЕРЕГОРОДКИ ДЕРЕВЯННЫЕ ОШТУКАТУРЕННЫЕ

Таблица 24

ПЕРЕГОРОДКИ ГИПСОБЕТОННЫЕ И ШЛАКОБЕТОННЫЕ

Таблица 25

ПЕРЕГОРОДКИ ФИБРОЛИТОВЫЕ

ПЕРЕКРЫТИЯ

Таблица 26

ПЕРЕКРЫТИЯ ДЕРЕВЯННЫЕ НЕОШТУКАТУРЕННЫЕ

Таблица 27

ПЕРЕКРЫТИЯ ДЕРЕВЯННЫЕ ОШТУКАТУРЕННЫЕ

Таблица 28

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ КИРПИЧНЫХ СВОДОВ ПО СТАЛЬНЫМ БАЛКАМ

Таблица 29

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ ДВУХСКОРЛУПНЫХ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ

ПРОКАТНЫХ ПАНЕЛЕЙ

Таблица 30

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ СБОРНОГО ЖЕЛЕЗОБЕТОННОГО НАСТИЛА

Примечание. При наличии сборных перекрытий из мелкоразмерных плит по балкам физический износ плит следует определять по данной таблице, стальных балок - по табл. 28, железобетонных - по табл. 32.

Таблица 31

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ СБОРНЫХ И МОНОЛИТНЫХ СПЛОШНЫХ ПЛИТ

Таблица 32

МОНОЛИТНЫЕ И СБОРНЫЕ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ БАЛКИ

ПОКРЫТИЙ И ПЕРЕКРЫТИЙ

ЛЕСТНИЦЫ

Таблица 33

ЛЕСТНИЦЫ ДЕРЕВЯННЫЕ

Таблица 34

ЛЕСТНИЦЫ ПО СТАЛЬНЫМ КОСОУРАМ

Таблица 35

ЛЕСТНИЦЫ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ

ЛОДЖИИ, БАЛКОНЫ, КОЗЫРЬКИ

Таблица 36

СБОРНЫЕ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ ДЕТАЛИ ЛОДЖИЙ

Таблица 37

БАЛКОНЫ, КОЗЫРЬКИ

КРЫШИ

Таблица 38

КРЫШИ ДЕРЕВЯННЫЕ

Таблица 39

КРЫШИ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ СБОРНЫЕ (ЧЕРДАЧНЫЕ)

Таблица 40

КРЫШИ СОВМЕЩЕННЫЕ ИЗ СБОРНЫХ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ

СЛОИСТЫХ ПАНЕЛЕЙ

КРОВЛИ

Таблица 41

КРОВЛИ РУЛОННЫЕ

Таблица 42

КРОВЛИ МАСТИЧНЫЕ

Таблица 43

КРОВЛИ СТАЛЬНЫЕ

Таблица 44

КРОВЛИ ИЗ АСБЕСТОЦЕМЕНТНЫХ ЛИСТОВ

Таблица 45

КРОВЛИ ЧЕРЕПИЧНЫЕ

Таблица 46

КРОВЛИ ДРАНОЧНЫЕ

Таблица 47

КРОВЛИ ТЕСОВЫЕ

ПОЛЫ

Таблица 48

ПОЛЫ ЦЕМЕНТНО-ПЕСЧАНЫЕ, БЕТОННЫЕ, МОЗАИЧНЫЕ

Примечание. Износ ксилолитовых, асфальтовых и других полов из вяжущих материалов с мелкими заполнителями определяется по аналогии с данной таблицей.

Таблица 49

ПОЛЫ ИЗ КЕРАМИЧЕСКИХ ПЛИТОК

Таблица 50

ПОЛЫ ПАРКЕТНЫЕ

Таблица 51

ПОЛЫ ДОЩАТЫЕ

Таблица 52

ПОЛЫ ИЗ ДРЕВЕСНО-СТРУЖЕЧНЫХ (ДРЕВЕСНО-ВОЛОКНИСТЫХ) ПЛИТ

Таблица 53

ПОЛЫ ИЗ РУЛОННЫХ МАТЕРИАЛОВ

Таблица 54

ПОЛЫ ИЗ СИНТЕТИЧЕСКИХ ПЛИТОК

ОКНА, ДВЕРИ

Таблица 55

ОКОННЫЕ БЛОКИ ДЕРЕВЯННЫЕ

Таблица 56

ОКОННЫЕ БЛОКИ МЕТАЛЛИЧЕСКИЕ

Таблица 57

ДВЕРИ ДЕРЕВЯННЫЕ

Таблица 58

ДВЕРИ МЕТАЛЛИЧЕСКИЕ

ОТДЕЛОЧНЫЕ ПОКРЫТИЯ

Таблица 59

ОКРАСКА ВОДНЫМИ СОСТАВАМИ

Таблица 60

ОКРАСКА МАСЛЯНАЯ

Таблица 61

ОКЛЕЙКА ОБОЯМИ

Таблица 62

ОБЛИЦОВКА КЕРАМИЧЕСКИМИ ПЛИТКАМИ

Таблица 63

ШТУКАТУРКА

Примечание. Распространяется на поверхности, отделанные листами сухой штукатурки.

Таблица 64

ЧИСТАЯ ОБШИВКА РУБЛЕНЫХ СТЕН

3. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ВНУТРЕННИХ СИСТЕМ

ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

Таблица 65

СИСТЕМА ГОРЯЧЕГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ

Таблица 66

СИСТЕМА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОТОПЛЕНИЯ

Таблица 67

СИСТЕМА ХОЛОДНОГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ

Таблица 68

СИСТЕМА КАНАЛИЗАЦИИ И ВОДОСТОКОВ

Таблица 69

СИСТЕМА ЭЛЕКТРООБОРУДОВАНИЯ

Таблица 70

ПЕЧИ

Таблица 71

МУСОРОПРОВОДЫ

Приложение 1

Справочное

ПРИМЕРЫ ОЦЕНОК ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

КОНСТРУКЦИЙ, ЭЛЕМЕНТОВ, СИСТЕМ И ЗДАНИЯ В ЦЕЛОМ

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков,

конструктивного элемента

I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок - искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок - заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок - щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.

При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 настоящих Правил и табл. 6 принимаем: 1-й участок - 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31 - 40%); 2-й участок - 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3-й участок - 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

II. При обследовании полов из керамической плитки выявлены отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл. 49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21 - 40%, с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21 - 40% составляет 20%. Размер интервала 20 - 50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа, составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20 / 30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43%, определяем путем интерполяции: 21 + 20 / 30 x 23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Пример 2. Оценка физического износа

конструктивного элемента с учетом удельного веса

участков, имеющих различное техническое состояние

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено: 1. Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа. 2. Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Заполняем рабочую табл. 1

Таблица 1

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов

из различных материалов

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные - в жилых комнатах и коридорах; дощатые - в кухнях и метлахские плитки - в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Заполняем рабочую табл. 2.

Таблица 2

Всего полы - 100. Фк = 41,5.

Округляя, получим износ полов 40%.

Пример 4. Определение физического износа

слоистой конструкции

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п. 1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по табл. 14.

Получены результаты: 40% панелей имеет износ 35% и 70% имеет износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п. 1.3: Фк = 35 x 30 / 100 + 20 x 70 / 100 = 24,5% ~= 25%.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита. Срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис. 1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимаем 40 лет. Физический износ составит 35% (см. рис. 2).

По таблице рекомендуемого Прил. 3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: Кб = 0,38 (оба слоя); Кц.ф. = 0,62.

По формуле п. 1.6 определяем физический износ: Фс = 23 x 0,38 + 35 x 0,62 = 30,44% ~= 30%.

В соответствии с п. 1.5 принимаем физический износ по большему значению - 30%.

Пример 5. Определение физического износа системы

центрального отопления

Исходные данные

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации - 18 лет.

Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конверторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры.

По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое Прил. 4).

Заполняем табл. 3:

Таблица 3

Итого: физический износ системы центрального отопления - 44,3%.

Принимается физический износ системы 45%.

Пример 6. Определение физического износа здания в целом

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, которая проводилась специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. N 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М., 1970.

По табл. рекомендуемого Прил. 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. N 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 4.

Таблица 4

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания - 22%.

Приложение 2

Рекомендуемое

ПРИМЕРНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА

УКРУПНЕННЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

--------------------------------

<*> При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

Приложение 3

Рекомендуемое

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА

СЛОЕВ В МНОГОСЛОЙНЫХ ПАНЕЛЯХ СТЕН И СОВМЕЩЕННЫХ КРЫШ

(ПО СТОИМОСТИ) ДЛЯ II ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЙОНА

Примечание. Для других территориальных районов соотношение принимается по заводской калькуляции на стеновые и кровельные панели.

Приложение 4

Рекомендуемое

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА

ЭЛЕМЕНТОВ В СИСТЕМАХ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

(ПО ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ)