<Письмо> Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 10 июня 2024 г. N 14-5286-ТГ/24
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копии писем Минюста России от 01.11.2023 N 09/128988-ЕА, Минпросвещения России от 27.10.2023 N АБ-4389/07, Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка от 13.03.2024 N А60-17-249 по вопросу о последствиях непредставления для государственной регистрации прав предусмотренного пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия органа опеки и попечительства.
Руководителям (исполняющим обязанности руководителей) территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение соответствующей информации до сведения государственных регистраторов прав.
Т.А.ГРОМОВА
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 ноября 2023 г. N 09/128988-ЕА
Министерство юстиции Российской Федерации рассмотрело обращение Росреестра о последствиях непредоставления на государственную регистрацию прав предусмотренного статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) согласия органа опеки и попечительства (далее - обращение) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (далее - сделка), допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Законодательством прямо не установлены последствия совершения указанной сделки без согласия органа опеки и попечительства. Между тем из системного толкования закона и правоприменительной практики следует, что таким последствием является оспоримость сделки и возможность признания ее недействительной в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ.
В частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1, а также в письме Минпросвещения России от 9 ноября 2020 г. N ДГ-2035/07 "О направлении информации" отражена позиция, согласно которой договор купли-продажи с условием, предусматривающим покупку другого жилого помещения по истечении определенного времени после продажи имеющегося, в момент его заключения соответствует закону. Между тем в момент, когда истечет срок на приобретение другого жилого помещения на имя несовершеннолетнего, а оно не будет приобретено, имеет место отчуждение жилого помещения, совершенное без согласия органов опеки и попечительства, так как условие, содержащееся в согласии, не выполнено. Такой договор также может быть оспорен со ссылкой на статью 173.1 ГК РФ, устанавливающую специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.
Основания для признания сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства, ничтожной в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ отсутствуют по следующим причинам.
Во-первых, основания для признания недействительными сделок, установленные пунктом 2 статьи 168 ГК РФ и статьей 173.1 ГК РФ, соотносятся как общее и специальное правило. Соответственно, применению подлежит специальное основание, установленное статьей 173.1 ГК РФ. Данная позиция нашла широкое отражение в правоприменительной практике, а также в письме Минпросвещения России от 9 ноября 2020 г. N ДГ-2035/07 "О направлении информации". Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, является ничтожной, только если на это прямо указано в законе. В частности, согласно пункту 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. В свою очередь, в пункте 4 статьи 292 ГК РФ отсутствует указание на ничтожность сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства. Законом предусмотрено иное последствие ее совершения. В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" при обнаружении факта совершения указанной сделки орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении договора, направленного на отчуждение жилого помещения, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Во-вторых, статья 173.1 ГК РФ применяется как к согласиям в форме сделок, так и к согласиям в форме административных актов. В пункте 54 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - ПП ВС N 25) установлено, что согласие на заключение сделки (статья 157.1 ГК РФ) может быть дано государственным органом или органом местного самоуправления, если такой орган действует с целью защиты интересов соответствующего публично-правового образования в гражданских правоотношениях, либо если необходимость получения согласия государственного органа или органа местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (например, пункт 4 статьи 292 ГК РФ). Кроме того, в пункте 55 ПП ВС N 25 со ссылкой на пункт 3 статьи 157.1 ГК РФ указано, что согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение). В свою очередь, согласно пункту 56 ПП ВС N 25 лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ. Применение данного правила в контексте отсутствия согласия, предусмотренного пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, имело место в определении ВС РФ от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1. Следовательно, согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки является согласием государственного органа или органа местного самоуправления, которое дается таким органом в рамках осуществления им публичной функции. К данному согласию применяются общие положения о согласии на совершение сделки, установленные статьей 157.1 ГК РФ, а значит, и правила о недействительности сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия, установленные статьей 173.1 ГК РФ.
В-третьих, приостановление государственной регистрации прав в случае непредоставления согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки в соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не является эффективным способом защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Зачастую орган опеки и попечительства выдает предварительное согласие на совершение сделки под условием, что впоследствии для члена семьи собственника жилого помещения, указанного в пункте 4 статьи 292 ГК РФ, будет куплено другое равноценное жилое помещение. В свою очередь, именно невыполнение данного условия рассматривается как совершение сделки без согласия органа опеки и попечительства. Данный вывод следует из правоприменительной практики, а также письма Минпросвещения России от 9 ноября 2020 г. N ДГ-2035/07 "О направлении информации". Следовательно, с высокой долей вероятности основания недействительности сделки возникнут уже после государственной регистрации прав. Кроме того, квалификация сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, в большей мере соответствует целям защиты интересов членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. В этом случае сделка, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, рассматривается как оспоримая, поэтому данная сделка может быть сохранена, если будет признано, что она соответствует интересам членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Также следует отметить, что квалификация сделки, совершенной без согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, позволяет соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота, так как сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному статьей 173.1 ГК РФ, только в тех случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.
Применение по аналогии положений о сделках, связанных с распоряжением имуществом несовершеннолетних в случае непредоставления на государственную регистрацию прав согласия органа опеки и попечительства, также представляется неуместным. Необходимость получения согласия законных представителей на совершение сделок связана с неполной дееспособностью гражданина и защитой его интересов путем ограничения самостоятельности в области распоряжения имуществом. Между тем цель получения согласия органа опеки и попечительства - это защита права на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации) членов семьи собственника жилого помещения, указанных в пункте 4 статьи 292 ГК РФ. Данная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой", определении ВС РФ от 2 февраля 2021 г. N 33-КГ20-8-К3 и определении ВС РФ от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ18-1. Члены семьи собственника жилого помещения, указанные в пункте 4 статьи 292 ГК РФ, имеют равные права на жилище, независимо от того, являются ли они недееспособными, либо ограниченно дееспособными. Следовательно, правовые последствия совершения сделки без согласия органа опеки и попечительства должны быть одинаковыми, независимо от того, право на жилище какого лица нарушается в результате совершения сделки, недееспособного либо ограниченно дееспособного.
Заместитель Министра
Е.А.АРДАБЬЕВА