<Письмо> Минюста России от 14.12.2023 N 12/146788-МБ
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 14 декабря 2023 г. N 12/146788-МБ
В Минюсте России рассмотрено письмо, касающееся необходимости нотариального удостоверения соглашения о расторжении заключенного в простой письменной форме договора купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности покупателя - несовершеннолетнего гражданина на объект недвижимости (а также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца в связи с рассрочкой платежа - цены договора), и сообщается следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве. Исходя из содержания пункта 5 статьи 488 ГК РФ, к таким случаям относится заключение договора купли-продажи объекта недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа.
Исходя из обстоятельств расторжения договора купли-продажи, описанных в рассматриваемом письме, договор купли-продажи не был исполнен покупателем, поскольку он не внес оплату за объект недвижимости, переданный несовершеннолетнему. В противном случае ипотека в отношении данного объекта недвижимости прекратилась бы (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ). Следовательно, возврат объекта недвижимости продавцу происходит в рамках первоначальных договорных отношений.
Если орган опеки и попечительства дал согласие на покупку недвижимости за счет средств несовершеннолетнего (пункт 1 статьи 37 ГК РФ), то такое согласие, тем не менее, не создает обязанности совершить сделку и лицо, действующее в интересах несовершеннолетнего, вправе отказаться от нее (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). При этом имущество несовершеннолетнего не уменьшается, поскольку оплата по договору не была произведена либо была произведена частично и будет возвращена после расторжения договора (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК РФ). Если же сделка была направлена на безвозмездное получение несовершеннолетним выгоды, то отказ от ее совершения также не повлечет уменьшения имущества несовершеннолетнего.
Таким образом, в силу того, что приобретение несовершеннолетним недвижимости и отказ от нее происходит в рамках одного договора и указанный отказ не влечет уменьшения имущества несовершеннолетнего, расторжение договора купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Вместе с тем на отчуждение несовершеннолетним недвижимости необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 ГК РФ), если такое отчуждение имеет место после исполнения договора купли-продажи в рамках иного договора, который, кроме того, должен быть заключен в нотариальной форме (часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.08.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Дополнительно отмечаем, что обязательная нотариальная форма сделок должна быть прямо установлена законом или договором (пункт 2 статьи 163 ГК РФ). Данный перечень является закрытым и не подлежит произвольному расширению.
Заместитель Министра
М.М.БЕСХМЕЛЬНИЦЫН