<Письмо> Минстроя России от 22.03.2024 N 7391-ОГ/00
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 марта 2024 г. N 7391-ОГ/00
Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращения и в пределах своей компетенции сообщает.
Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Таким образом, кворум определяет правомочность проведения собрания.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 46 ЖК РФ определено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.
Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 12 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор, утвержденных приказом Минстроя России от 28 января 2019 г. N 44/пр (далее - Порядок, Приказ N 44/пр) вводная часть содержательной части протокола должна включать в себя, среди прочего, сведения правомочности собрании - о наличии или отсутствии кворума.
Таким образом, протокол общего собрания составляется вне зависимости от наличия или отсутствия кворума.
В соответствии с частью 1.1 статьи 46 ЖК РФ, пункта 3 Порядка, управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
Состав информации, которую нужно разместить в ГИС ЖКХ, определен приказом Минстроя России, Минкомсвязи России от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр (далее - Приказ N 74/114пр).
В соответствии с пунктом 19.3 раздела 10 Приказа N 74/114пр протокол, которым утверждено решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть размещен в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) не позднее 10 дней со дня принятия решений.
В силу пунктов 20 - 23 Приказа N 44/пр, обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются, в том числе, письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом "а" пункта 13 Приказа N 44/пр, для юридических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом "б" пункта 13 Приказа N 44/пр), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.
Следует отметить, что Приказ N 44/пр направлен на исполнение Федерального закона от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части совершенствования правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с изменениями, внесенными в часть 1.1 статьи 46 ЖК РФ, согласно которым в органы жилищного надзора передаются подлинники решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, а не их копии.
Направление подлинников решений, протоколов осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня получения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива от лица, инициировавшего общее собрание, подлинников данных документов (пункт 3 Порядка).
В соответствии с пунктом 5 Порядка, направление подлинников решений, протоколов должно осуществляться способами, позволяющими подтвердить факт и дату их получения органом государственного жилищного надзора, а также путем размещения в открытом доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренной Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (далее - система) скан-образов решений, протоколов не позднее пяти рабочих дней со дня направления подлинников решений, протоколов в орган государственного жилищного надзора.
В случае направления инициатором собрания в управляющую организацию протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такая управляющая организация размещает в системе все поступившие протоколы и решения, в том числе протоколы, не соответствующие Требованиям, а также протоколы общих собраний, которые не имели кворум.
К обязанностям лица, управляющего домом, относится размещение в ГИС ЖКХ достоверной информации.
Собственников помещений в многоквартирном доме, в котором проводилось общее собрание, необходимо уведомить о результатах собрания в течение 10 дней со дня оформления протокола, согласно части 3 статьи 46 ЖК РФ.
Возможные способы уведомления:
- разместить сообщение в помещении многоквартирного дома на информационном стенде, на двери подъезда. Место должно быть определено собственниками на одном из предыдущих собраний (часть 3 статьи 46 ЖК РФ). При этом лучше сфотографировать размещенное уведомление и составить соответствующий акт, чтобы подтвердить факт его размещения. Если собственники будут оспаривать решения в суде, это позволит отстоять законность принятых решений.
- если собственники ранее не утвердили порядок уведомления об итогах общего собрания, необходимо направить выписку каждому собственнику заказным письмом или вручить лично под подпись. В таком случае необходимо составить реестр уведомления собственников об итогах общего собрания (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).
За неразмещение информации в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации, частью 2 статьи 13.19.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
Контроль за размещением информации в ГИС ЖКХ осуществляют органы государственного жилищного надзора в соответствии со статьей 20 ЖК РФ.
Основания ничтожности общего собрания собственников установлены статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Начальник отдела управления
жилищным фондом и предоставления
коммунальных услуг
Д.Ю.НИФОНТОВ