"Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности"

Утверждены

решением Правления

Федеральной нотариальной палаты

от 27.02.2026 (протокол N 02/26)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПРОВЕРКЕ НОТАРИУСОМ СОБЛЮДЕНИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА

ПОКУПКИ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

1. Общие положения

1.1. Настоящие Методические рекомендации не являются локальным актом Федеральной нотариальной палаты и разработаны в рамках применения требований законодательства, регламентирующего реализацию преимущественного права покупки участниками долевой собственности, в целях оказания содействия нотариальным палатам субъектов Российской Федерации в разработке актов, рекомендаций и практической помощи нотариусам.

1.2. Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Требование о нотариальном удостоверении распространяется, в частности, на продажу доли в праве на недвижимое имущество постороннему лицу.

1.3. В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (далее также - сособственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей собственнику одной недвижимой вещи, которая следует судьбе права собственности на недвижимую вещь (пункт 2 статьи 259.2 ГК РФ).

При продаже имущества с публичных торгов следует учитывать Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина", которым установлен временный, до внесения изменения в гражданское законодательство, порядок продажи с торгов долей в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, по делам о несостоятельности (банкротстве). Учитывая правовое обоснование данного Постановления, его положения подлежат применению также и к долям в праве собственности на иные объекты недвижимости (помещения, нежилые здания и др.).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве собственности на общее имущество собственников недвижимых вещей следует судьбе недвижимой вещи, не может быть отчуждена отдельно от недвижимой вещи. Такая доля выступает не как самостоятельный объект гражданских правоотношений, а как принадлежность главной недвижимой вещи, и не предоставляет своему владельцу преимущественного права покупки при продаже других недвижимых вещей вместе с долей в праве собственности на общее имущество.

1.4. Пункт 2 статьи 250 ГК РФ устанавливает механизм обеспечения соблюдения преимущественного права покупки:

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом".

Таким образом, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца (для недвижимых вещей) или десяти дней (для иного имущества) со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности, либо ранее, если все сособственники откажутся от покупки.

1.5. Правовые последствия нарушения преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ: участник долевой собственности, чье преимущественное право было нарушено, вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права. При этом совладелец, чьи права нарушены, не может требовать признания сделки недействительной. Данные последствия должны быть разъяснены нотариусом лицам, обратившимся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

1.6. К земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения положения статьи 250 ГК РФ применяются с учетом норм статей 8 и 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые являются специальными по отношению к нормам ГК РФ.

При этом согласно письму Росреестра от 22.03.2023 N 14-2290-ТГ/23 преимущественное право покупки субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования распространяется не только на продажу участка целиком (о чем буквально написано в статье 8 указанного федерального закона), но и на продажу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В отличие от несоблюдения преимущественного права сособственников, несоблюдение преимущественных прав субъекта Российской Федерации, муниципального образования влечет ничтожность сделки.

1.7. При продаже машино-мест, юридически оформленных в качестве доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж), преимущественное право покупки не возникает, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 18.04.2023 N 18-П "По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина И.Ф. Короткова"). Вместе с тем представляется, что нотариус не вправе самостоятельно посчитать установленными такого рода обстоятельства, освобождающие продавца от обязанности соблюдения требований статьи 250 ГК РФ. Следует рекомендовать продавцу машино-места, не желающему соблюдать эти требования, обратиться за выделом доли и оформлением права на машино-место как отдельный объект недвижимости.

1.8. Преимущественное право покупки применяется при заключении сделок по продаже и мене доли в праве общей собственности (пункты 1 и 5 статьи 250 ГК РФ).

Вместе с тем судебная практика распространила действие статьи 250 ГК РФ также на передачу доли в праве общей собственности в качестве отступного, учитывая положения пункта 2 статьи 246 ГК РФ и сходство отношений по передаче отступного взамен исполнения иного обязательства с меной (либо продажей, если речь о денежном обязательстве).

В случае совершения иных сделок с имуществом, как возмездных, так и безвозмездных, нормы статьи 250 ГК РФ не подлежат применению, если только не установлено, что сделка являлась притворной и прикрывала одну из сделок, на которые распространяется преимущественное право покупки.

2. Извещение сособственников о намерении продать долю постороннему лицу

2.1. В извещении продавца сособственнику о намерении продать свою долю постороннему лицу (далее - извещение) должны быть указаны существенные условия договора купли-продажи недвижимости: объект продажи и цена продажи, а при продаже доли в праве на жилое помещение - сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилыми помещениями (при их наличии).

С учетом сложившейся практики оборота недвижимости в извещении рекомендуется указывать и другие значимые для продавца условия, например: порядок расчетов, отказ от установления предусмотренного законом залога при отсрочке платежа (пункт 5 статьи 488 ГК РФ), сроки освобождения и передачи имущества и т.д.

2.2. Допустимые способы извещения и порядок направления юридически значимых сообщений в случаях, когда они не определены законом или договором, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не указаны.

Извещение может быть направлено участникам долевой собственности продавцом самостоятельно либо по его просьбе передано нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы).

Способ и порядок направления извещения должны обеспечивать возможность последующего подтверждения имени (наименования) адресата и адреса, по которому направлялось извещение, а также его содержания.

2.3. Бесспорным подтверждением направления извещения являются:

- выданное нотариусом свидетельство о передаче извещения сособственнику;

- выданное нотариусом свидетельство о направлении извещения сособственнику, при условии, что оно направлено по адресу, определенному в соответствии с пунктом 2.5 настоящих Методических рекомендаций;

- выданная оператором связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно;

- надлежащим образом зафиксированная отправка продавцом сособственнику извещения в электронной форме с использованием сервиса "Электронные заказные письма" Почты России (https://zakaznoe.pochta.ru) или аналогичного сервиса иного оператора связи.

Представленная продавцом опись вложения заказного почтового отправления не является бесспорным подтверждением надлежащего самостоятельного извещения сособственника продавцом, если в тексте описи не отражается содержание извещения, включая все существенные и иные предложенные продавцом сособственнику условия сделки.

2.4. При передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем (продавцом) сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. Информация о лице, которому передаются документы, и его адресе, способе передачи устанавливается нотариусом из объяснений (со слов) заявителя (пункт 103 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017, протокол N 10/17, и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 N 156, далее - Регламент).

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Исходя из этого, нотариус при передаче извещения не имеет оснований сомневаться в достоверности предоставленной заявителем информации об именах (наименованиях) и адресах сособственников.

2.5. Нотариусу, совершающему нотариальное действие, предусмотренное статьей 86 Основ, следует рекомендовать заявителю при указании адреса получателя извещения учитывать положения пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации":

"По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ)".

В настоящее время выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей не содержат сведений об адресе индивидуального предпринимателя, а права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрируются на имя физического лица без учета его статуса в качестве индивидуального предпринимателя. Исходя из этого, положения пункта 63 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации об адресе индивидуального предпринимателя к направлению извещений сособственникам недвижимости не применяются.

В случае отсутствия у заявителя сведений о месте жительства или пребывания сособственника - физического лица, или сведений об адресе сособственника иностранного юридического лица допускается направление извещения по почтовому адресу отчуждаемого имущества (при его наличии).

2.6. Передача нотариусом извещения продавца сособственнику по электронной почте является надлежащим извещением в случае, если имеется соглашение между продавцом и сособственником с указанием адреса электронной почты сособственника для связи с ним, либо сособственником ранее направлен продавцу документ, в котором указан адрес электронной почты для связи с ним, либо адресатом является юридическое лицо, адрес электронной почты которого указан в сведениях Единого государственного реестра юридических лиц.

2.7. Срок использования преимущественного права покупки, установленный статьей 250 ГК РФ, исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату. Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ПС РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается полученным со дня истечения срока хранения почтового отправления в отделении почтовой связи адресата, определяемого по отчету об отслеживании почтового отправления на сайте оператора связи по номеру почтового идентификатора.

Если корреспонденция возвращена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.

2.8. Особый способ извещения сособственников установлен в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество (кроме жилых помещений) превышает двадцать.

В этом случае в соответствии с пунктом 4.1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра в соответствии с установленным порядком <1>.

--------------------------------

<1> Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2016 N 724 "Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Выбор способа извещения в этом случае осуществляется продавцом.

3. Отказ от использования преимущественного права покупки

3.1. Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом без соблюдения установленных статьей 250 ГК РФ сроков, если все сособственники откажутся от реализации преимущественного права покупки.

Отказу сособственника не обязательно должно предшествовать его письменное извещение продавцом.

3.2. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от реализации преимущественного права покупки (далее - отказ от покупки) является нотариально оформленный документ.

Отказ от покупки отвечает признакам сделки (статья 153 ГК РФ), поскольку является действием, направленным на прекращение вытекающего из отношений общей собственности преимущественного права отказавшегося лица, и, соответственно, прекращение обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно на возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Следовательно, свидетельствование подлинности подписи на документе, выражающем отказ от покупки, не допускается (статья 80 Основ). Отказ от покупки удостоверяется как односторонняя сделка.

3.3. Вели нотариусу предоставляется отказ от покупки, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статьей 15 и 41 Основ (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственнику) с целью проверки наличия у продавца права на заключение договора купли-продажи в соответствии с требованиями статьи 163 ГК РФ.

3.4. Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный), его отказ от покупки может быть совершен с учетом следующих требований закона.

Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от его использования может уменьшать объем прав, принадлежащих сособственнику.

Следовательно, отказ подопечного от покупки относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего (недееспособного, ограниченно дееспособного) лица, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Наличие такого разрешения в случаях отказа от покупки, совершенного законным представителем, или выдачи законным представителем согласия на отказ от покупки, совершаемый самим несовершеннолетним (недееспособным, ограниченно дееспособным), должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ от покупки, или нотариусом, удостоверяющим договор купли-продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме.

3.5. При удостоверении отказа от покупки нотариусу рекомендуется проверить соответствие цены и других условий продажи условиям продажи, указанным в извещении (при его наличии). При указании условий отказа от покупки со слов заявителя следует разъяснить ему риск и последствия ошибки в указании условий продажи. По усмотрению заявителя отказ может быть совершен на любых условиях или, например, за определенную дену и на любых прочих условиях.

Нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, при представлении отказа от покупки истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу, если в отказе имеется ссылка на условия продажи, указанные в извещении.

3.6. Срок действия отказа от покупки, а также извещения участников долевой собственности законом не установлен и судебной практикой не определен. При истечении продолжительного срока с момента совершения отказа от покупки или с момента извещения сособственника необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, учитывать возможность существенного изменения обстоятельств (цена недвижимости и др.), а также разъяснять риск перевода прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

4. Проверка соблюдения преимущественного права покупки при удостоверении договора купли-продажи, мены, соглашения об отступном

4.1. При удостоверении договора купли-продажи или мены доли в праве собственности постороннему лицу или соглашения о передаче доли в качестве отступного постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение отчуждающим долю лицом (далее - продавец) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки (пункт 39 Регламента).

В этих целях необходимо установить состав сособственников, а также факт извещения их продавцом или оформления ими отказов от покупки. При представлении извещения нотариус проверяет соответствие его адресата установленному нотариусом перечню сособственников и обоснованность направления продавцом извещения по определенному адресу.

4.2. Состав сособственников недвижимого имущества, как правило, устанавливается нотариусом по сведениям ЕГРН. В случае их недостаточности (например, если сособственник умер, и его наследники не оформили своих прав, или право возникло до создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо в силу закона право возникло без регистрации и не было зарегистрировано) нотариус вправе использовать также иные источники сведений, достоверность которых не вызывает сомнения (судебные акты, документы о ранее возникших правах на недвижимость, справка о составе наследников, выданная нотариусом, компетентным оформлять наследственные права после умершего собственника, и т.п.).

4.3. В случае, если при отчуждении объекта недвижимости продавец не располагает сведениями о сособственнике, в том числе в связи со смертью прежнего сособственника и отсутствием в ЕГРН сведений о переходе прав к его наследникам, а равно в иных случаях, когда получение таких сведений объективно невозможно, необходимо установить, что продавец действовал добросовестно и принял все разумные меры для исполнения обязанностей, возложенных на него статьей 250 ГК РФ.

По общему правилу при отчуждении объектов недвижимости надлежащим признается направление извещения со собственникам; сведения о которых содержатся в ЕГРН, в том числе и в случае, если продавцу известно о смерти такого сособственника.

Отсутствие у продавца сведений о собственниках, права которых не зарегистрированы в ЕГРН, подтверждается заверением продавца.

4.4. Обоснованность направления продавцом извещения по определенному адресу устанавливается нотариусом с учетом положений, предусмотренных пунктом 2.5 настоящих Методических рекомендаций.

4.5. В случае, если участник общей долевой собственности не приобрел долю в праве общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение установленных статьей 250 ГК РФ сроков, преимущественное право прекращается в отношении данного конкретного предложения о покупке доли.

При этом сособственник не утрачивает преимущественное право покупки иных долей в праве собственности на тот же объект (в том числе отчуждаемых тем же продавцом долей иного размера), а также преимущественное право покупки той же доли, отчуждаемой постороннему лицу на иных условиях, чем те, которые были предложены ему в извещении.

4.6. Если продавец направлял собственникам извещения, но ответа от них не получил, данное обстоятельство подтверждается заверениями продавца (абзац 2 пункта 39 Регламента).

4.7. Ответ сособственника о согласии приобрести долю на условиях, указанных в извещении продавца, сам по себе еще не означает использования собственником преимущественного права покупки. Продавец вправе продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу, если в течение срока, установленного законом для реализации преимущественного права покупки, сособственник не предложил явиться для заключения договора в определенное время в определенном месте или не явился в предложенные ему продавцом место и время для заключения договора. Данные факты подтверждаются заверением продавца (абзац 2 пункта 39 Регламента).

4.8. Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных не установленных законом требований не ограничивают продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока использования преимущественного права покупки.

4.9. Заверения продавца, указанные в настоящем разделе Методических рекомендаций, фиксируются в тексте сделки и (или) протоколе фиксирования (пункт 44 Регламента). Учитывая значимость такого рода заверений для покупателя, заверения продавца об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ), подтверждающие соблюдение им преимущественного права покупки сособственников, рекомендуется всегда отражать в тексте удостоверяемой сделки.