<Письмо> Росреестра от 06.03.2025 N 14-2022-ТГ/25

Актуальная версия документа в системе КонсультантПлюс

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 6 марта 2025 г. N 14-2022-ТГ/25

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.

По пунктам 1, 2 обращения.

Учитывая положения пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), части 4 статьи 15, части 8 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), доверенность на представление заявления о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена; при этом доверенность на заключение (подписание) договора об ипотеке от имени залогодержателя (юридического лица) может быть составлена в простой письменной форме.

31.08.2024 завершился переходный период, в течение которого представители юридического лица могли подписывать представляемые в орган регистрации прав электронные документы от имени такого юридического лица без машиночитаемых доверенностей. С 01.09.2024 для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество электронные документы юридического лица должны быть подписаны от имени этого лица его представителем, действующим на основании машиночитаемой доверенности (далее - МЧД), представленной в формате XML и подтверждающей полномочия этого представителя на подписание электронных документов и выполнение других действий от имени юридического лица.

С 01.03.2025 вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 487-ФЗ), которым в том числе внесены изменения в Закон N 218-ФЗ.

В частности, Законом N 487-ФЗ предусмотрено обязательное представление в орган регистрации прав заявлений и документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов для:

юридических лиц (исключение составляют случаи, когда стороной сделки (кроме договоров участия в долевом строительстве), подлежащей регистрации, или сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо);

случаев государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства, а также регистрации права собственности на не являющиеся объектами долевого строительства помещения и машино-места, создание которых осуществлялось без привлечения средств участников долевого строительства (в отношении которых отсутствуют заключенные договора участия в долевом строительстве) и иных лиц.

Таким образом:

с 01.09.2024 представление в орган регистрации прав в целях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав доверенности, выполненной в формате PDF и подписанной сертификатом усиленной квалифицированной электронной подписи (далее - УКЭП) нотариуса, не допускается;

если от юридических лиц (залогодателя, залогодержателя) договор, являющийся основанием для осуществления регистрационных действий, заключен (подписан, составлен) представителем стороны такого договора, действующим по доверенности, то в орган регистрации прав должна быть представлена МЧД и в случаях, предусмотренных законом, нотариально удостоверенная.

По пунктам 3, 4, 6 обращения.

Учитывая положения пункта 2 части 1, части 4 статьи 18, частей 3, 7 - 10 статьи 21 Закона N 218-ФЗ:

если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и приложенные к нему документы представляются в орган регистрации прав в электронном виде, они должны быть изготовлены в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных УКЭП в соответствии с законодательством Российской Федерации;

если при представлении в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе такой документ представляется в подлиннике, то при его представлении в электронном виде этот документ должен быть представлен в форме электронного документа, подписанного УКЭП лица (лиц), уполномоченного(ых) на его подписание на бумажном носителе (например, УКЭП сторон договора/соглашения, УКЭП должностного лица) (к таким документам относятся, в частности, договоры (например, договоры аренды), дополнительные соглашения к ним, доверенности);

документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться УКЭП уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях;

документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов (то есть те документы, которые в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляются в копии), в частности, копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе;

сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан УКЭП заявителя.

Согласно части 12 статьи 21 Закона N 218-ФЗ электронные образы документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, заверенные УКЭП уполномоченного должностного лица кредитной организации, могут быть представлены в орган регистрации прав с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 Закона N 218-ФЗ в случае, если факт издания (принятия), подлинность и достоверность таких документов (в том числе содержащихся в них сведений) могут быть проверены органом регистрации прав. Электронные образы документов, представленные в орган регистрации прав в соответствии с частью 12 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, проверяются органом регистрации прав с использованием государственных информационных систем, единой информационной системы нотариата.

При представлении в орган регистрации прав электронных образов нотариально удостоверенных документов, заверенных УКЭП уполномоченного должностного лица кредитной организации, государственный регистратор прав имеет возможность проверить такие нотариально удостоверенные документы (например, нотариальное согласие супруга, брачный договор, отказ от преимущественного права покупки) с использованием систем, указанных в части 12 статьи 21 Закона N 218-ФЗ.

Поскольку государственный регистратор прав не имеет возможности проверить электронные образы не нотариально удостоверенных документов, то такие электронные образы документов должны быть подписаны УКЭП лиц, подписавших их на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

При этом электронные образы документов, предусмотренные частью 9 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, могут быть заверены УКЭП уполномоченного лица залогодателя или банка, поскольку орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы юридического лица.

По пункту 5 обращения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 ГК к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), общие положения о залоге.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона N 102-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 53 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено Законом N 218-ФЗ.

Учитывая изложенное, в случае, если стороной договора, являющегося основанием для государственной регистрации ипотеки, является физическое лицо (например, продавец/покупатель объекта недвижимости), положения части 1.6 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не подлежат применению. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы могут быть представлены в орган регистрации прав любым способом, указанным в части 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ.

Т.А.ГРОМОВА